Das Beste häuser druck köln  Konzept

Das Beste häuser druck köln
 Konzept

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Druckerei Schallenberg – Geschichtswerkstatt Mülheim – häuser druck köln | häuser druck köln

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Heidelberg – häuser druck köln | häuser druck köln

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Buch- und Offsetdruckerei Häuser KG - Ihr zuverlässiger ..-häuser druck köln
Buch- und Offsetdruckerei Häuser KG – Ihr zuverlässiger .. | häuser druck köln

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Digitaldruck auf Acrylglas – Günstig bei Druckerei Häuser in Köln – häuser druck köln | häuser druck köln

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Über unsere Druckerei | Häuser KG | DruckDiscount10-häuser druck köln
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Druckerei Köln: Offsetdruck, Digitaldruck, Großformat- und ..-häuser druck köln
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Der Immobilienmarkt des Rheinisch-Bergischen Kreises und noch mehr Bergisch Gladbachs wird von einem einzigen Faktor dominiert: die Erreichbarkeit Kölns. Die Wechselbeziehungen zwischen der Metropole, dem angrenzenden Speckgürtel mit der Großstadt Bergisch Gladbach und den kleinen Gemeinden im weiteren Umland werden enger, die Auswirkungen der überhitzten Kölner Wohnungsmarktes dramatischer.

Der Immobilienmarkt der Stadt am Rhein wirkt wie ein Erdbeben, das sich ins Umland ausbreitet. Jedoch mit unterschiedlicher Intensität: In Rhein-Berg zittert die Erde fast nur in Bergisch Gladbach, in Refrath und Bensberg wird der Markt kräftig geschüttelt. 

Das geht aus dem Marktreport 2017 der Kreissparkasse (pdf) hervor, der über die reinen Marktdaten hinaus eine Fülle von Strukturmerkmalen der Region enthält. Damit liefert er ein genaues Bild, wie Bergisch Gladbach relativ zu seinen Nachbarn steht – und was noch auf die Stadt zukommt.

Matthias Wirtz, Leiter Research der KSK-Immobilien, formuliert eine deutliche Warnung: 

„Wichtige Indikatoren sprechen dafür, dass der Druck auf dem regionalen Wohnungsmarkt in 2017 unverändert hoch bleiben wird. Wir sehen aktuell nur wenige Argumente dafür, dass der Immobilienboom in der Region zu Ende geht. Vielmehr bleiben das niedrige Zinsniveau und die zunehmend stärkere Gewichtung der Wertstabilität eines Immobilieninvestments Preistreiber.“

Das Epizentrum dieses Bebens ist die Kölner Innenstadt. Bestehende Eigentumswohnungen werden hier pro Jahr fast zehn Prozent teurer; eine fünf oder mehr Jahre alte Wohnung kostet im Schnitt 2914 Euro pro Quadratmeter. Die Mieten für Bestandswohnungen werden pro Jahr fast  vier Prozent teurer – im Stadtzentrum werden im Durchschnitt 12,69 Euro/m² gefordert. 

Was das bedeutet, lässt sich wie in einem Brennglas an einer zentralen Frage ablesen: Wer kann sich eigentlich wo noch Wohneigentum leisten? Die Antwort der Kreissparkasse:

„Für viele Bevölkerungsschichten ist der Kauf eines Eigenheims längst unerschwinglich geworden, die Kaufpreise steigen seit Jahren stärker als die Einkommen.”

Für ein Eigenheim mit 130 bis 150 m² muss man in Köln zehn Jahresnettoeinkommen auf den Tisch legen. Im Rheinisch-Bergischen Kreis sind es 6,5,  in Nümbrecht dagegen nur vier.

Alles das hat große Auswirkungen auf Wanderungs- und Pendlerbewegungen und damit auf die Entwicklung der Städte insgesamt. Daher ist der Report Pflichtlektüre für alle, die sich mit dem Flächenutzungsplan, der Entwicklung von Verkehr und Wirtschaft befassen. Insgesamt ist der Report 83 Seiten lang; wir haben herausgezogen, was für Bergisch Gladbach wichtig ist. 

Zunächst kommt eine Gesamtschau der Region mit einem besonderen Fokus auf RheinBerg, weiter unten wird Lage im Rheinisch-Bergischen Kreis dokumentiert. Alle Angaben gehen auf den Marktbericht der Kreissparkasse zurück, alle Grafiken stammen von der Kreissparkasse.

Bevölkerungsprognosen

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Zwischen 2011 und 2015 ist die Bevölkerung in Köln um 4,6 Prozent gewachsen, die ganze Region Köln/Bonn hat mit 3,2 Prozent deutlich dynamischer als der NRW-Schnitt zugelegt. 

Hürth und Siegburg expandierten gar um 7,0 bzw. 5,7 Prozent – und damit deutlich mehr als zum Beispiel Bergisch Gladbach. Wahrscheinlich weil hier schon seit Jahren Wohnungen nur schwer zu finden sind. In Oberberg schrumpft die Bevölkerung – trotz niedriger Immobilienpreise. 

Basis der Prognosen ist die Bevölkerungsvorausberechnung des statistischen Landesamtes von 2014, die  ins Verhältnis zu den aktuellen Einwohnerdaten von 2015 gesetzt wurde.

Bis 2030 würde diesen Zahlen zufolge die Bevölkerung der Region noch einmal um 5,1 Prozent wachsen – was 162.000 Einwohner mehr wären. Mit hohen Raten müssen demnach vor allem die linksrheinischen Köln-Anrainer in den nächsten 13 Jahren rechnen: Hürth plus 19,9 Prozent, Frechen (ebenso wie Köln selbst) 11,6 Prozent, Niederkassel 11,1 Prozent.

Düster sieht es in Oberberg aus: Bis Morsbach (-18,2 Prozent) oder Radevormwald (-13,4 Prozent) reicht die Dynamik der Rheinschiene dann doch nicht; zu schlecht sind die Verkehrsanbindungen. 

Altersstruktur

Sinkende Geburtenraten und steigende Lebenserwartung sind ein weiterer wichtiger demographischer Faktor. Das sogenannte Billeter-Maß zeigt an, wie stark Städte altern. Der Index ist eine Differenz von Kinder- (unter 15-Jährige) und Großelterngeneration (über 50-Jährige) im Verhältnis zur Elterngeneration (15- bis unter 50-Jährige). 

Wenn es in einer Stadt mehr Über-50-Jährige gibt als Kinder, dann fällt das Billeter-Maß negativ aus, die Bevölkerung altert. Das ist in der Region Köln/Bonn bei einem Wert von -0,59 (Vorjahr: -0,58) der Fall. Die älteste Bevölkerung findet man in Meckenheim; Köln, Bonn und Waldbröl sind relativ jung. 

Beschäftigung

Eine hohe Beschäftigungsquote ist ein Indikator für die Bedeutung einer Stadt als Arbeitsort. Eine große Anzahl an Arbeitsplätzen erhöht die Wohnraumnachfrage. Insgesamt ist diese Quote um 0,5 Prozentpunkte auf 56,9 Prozent gestiegen.

In Gummersbach liegt sie bei 85 Prozent, mit einem sehr hohen Anteil des Dienstleistungssektor zu. In Köln und Bonn beträgt sie noch stark überdurchschnittliche 77 und 71 Prozent. Im Rheinisch-Bergischen Kreis liegt die Quote dagegen unter 50 Prozent.

Kaufkraft

Der Kaufkraftindex ergibt sich aus dem Haushaltsnettoeinkommen, der Wert 100 gibt die durchschnittliche Kaufkraft der Haushalte in Deutschland an. In der ganzen Region liegt der Kaufkraftindex bei 108,6, er ist aber leicht um 0,5 Prozentpunkte gefallen.

72 Prozent der Postleitzahlbereiche in der Region weisen einen durchschnittlichen bis überdurchschnittlichen Kaufkraftindex aufweisen. Wachtberg, Odenthal und Bad Honnef haben die höchste Kaufkraft; Köln-Kalk und Köln-Mülheim die niedrigste. 

Die Grafik zeigt auch: Bergisch Gladbach besitzt mehr Kaufkraft pro Kopf als die Köln Innenstadt, aber weniger als seine direkten Nachbarn. 

Woher das Bevölkerungsplus kommt

Die Bevölkerung der Region expandiert nicht aus eigener Kraft, sondern vor allem durch Zuwanderung. Vorn 2011 bis 2015 sind jährlich ca. 200.000 Menschen in die Region gezogen, jeweilt 176.000 weg gezogen. Vor allem Köln und Bonn haben mit ihrem Arbeitsplatz- und Ausbildungsangebot sowie einer differenzierten Kulturinfrastruktur eine starke Sogwirkung auf junge Menschen.

Wenn dann die Familiengründung ansteht wandern viele junge Menschen in die direkt angrenzenden Städte aus. Ganz im Osten, in Oberberg ziehen dagegen viele junge Leute weg, und kaum einer zu. 

Bautätigkeit

Bis 2009 ist in der Region 14 Jahre lang immer weniger gebaut worden, erst 2011 hat der Markt auf den steigenden Bedarf reagiert, seither wird wieder verstärkt gebaut. Die Fertigstellungszahlen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind innerhalb weniger Jahre von etwa 3000 Wohneinheiten auf 5700 Wohneinheiten angestiegen. Schon 2015 ist dieser Aufschwung aber wieder gestoppt worden.  Sowohl bei Mehrfamilienhäusern wie bei Ein- und Zweifamilienhäusern liegen die Fertigstellungszahlen in 2015 unter denen von 2014. 

Die höchste Bauintensität (Fertigstellungen in Relation zur Einwohnerzahl) besitzt mit Abstand der Rhein-Sieg-Kreis, danach folgt der Rhein-Erft-Kreis. Odenthal gehört zu den Top 3-Standorten mit der höchsten Bautätigkeit.

Immerhin gibt es etwas Hoffnung, dass nun wieder mehr gebaut wird: Die erteilten Baugenehmigungen lassen darauf schließen, dass das Bauvolumen 2016 gegenüber 2015 deutlich zugenommen hat.

Dennoch sei die Bautätigkeit in der Region immer noch zu gering, urteilt die Kreissparkasse mit Bezug auf eine aktuelle Berechnung der Neubaubedarfe des Bundesinstituts für Bau-, Stadt-und Raumforschung hin. Dort wurde für Köln bis 2020 ein jährlicher Neubaubedarf von 4.410 Wohneinheiten ermittelt. Die tatsächliche Bauaktivität in 2015 lag jedoch bei lediglich 2.820 Wohneinheiten.

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln geht unter der Berücksichtigung der Zuwanderung aus dem Ausland sogar von einem jährlichen Bedarf von 7.970 Wohneinheiten in Köln aus. 

Wohnungsmarkt auf Quartiersebene

Wie das Verhältnis von Angebot und Nachfrage in den einzelnen Gebieten aussieht verdeutlicht die Kreissparkasse mit Immobilien-Wetterkarten.  Orte, an denen sich besonders viele Objekte mit hohen Angebotspreisen häufen, zeichnen sich durch eine dunkelrote Einfärbung aus. Dunkelgrau eingefärbte Bereiche deuten demgegenüber auf ein niedriges Preisniveau hin.

Eigenheime

Klar, dass die Hochpreisgebiet in Köln und Bonn liegen. In Köln umfasst das sehr große, zusammenhängende Hochpreisgebiet weite Teile des Stadtzentrums sowie den Westen und den Süden. Hier werden flächendeckend Preise von über 500.000 Euro aufgerufen. Zu Preisen von unter 300.000 Euro können Bestandseigenheime in Köln nur noch in sehr wenigen Wohnquartieren erworben werden, dazu zählt zum Beispiel das im Norden gelegene Worringen.

In der Tendenz kühlt sich das Klima mit einer zunehmenden Entfernung zu den Zentren von Köln und Bonn deutlich ab. Im Osten von Köln zeichnet sich ein differenziertes Bild ab. Hier befinden sich auch in vergleichsweise großer Entfernung zum Kölner Stadtzentrum noch stabile, lokale Preis-Hochdruckgebiete. Es handelt sich hierbei um attraktive, homogene Eigenheimsiedlungen mit sehr guter Verkehrsanbindung und hohem Freizeitwert.

Neben Refrath und Bensberg in Bergisch Gladbach zählen beispielweise Rösrath-Forsbach und weite Teile Leichlingens zu den Preis-Hotspots im Eigenheimsegment.

Im Vergleich zu der Wetterkarte aus dem Vorjahr haben sich die Hochpreisgebiete mit Angebotspreisen über 500.000 Euro in den Großstädten merklich ausgedehnt. Die einzelnen Hotspots in den Kreisen sind ebenfalls größer geworden. Im Oberbergischen Kreis sowie im Osten des Rhein-Sieg-Kreises fällt zudem auf, dass sich der Verlauf der Linien mit gleichem Preisniveau in Richtung Osten verschoben hat.

Eigentumswohnungen

Die Wetterkarte für Bestandseigentumswohnungen sieht zunächst ähnlich aus.  Aber hier ist das Hochpreisgebiet in Köln noch deutlich größer, es umfasst die gesamten linksrheinischen Stadtteile.

Außerhalb von Köln und Bonn sind lokale Hotspots vor allem in urban bzw. städtisch geprägten Wohnquartieren vorzufinden – zum Beispeil im Süden von Bergisch Gladbach.

Im Vergleich zum Vorjahr haben sich sowohl die großen als auch die kleinen, lokalen Hochpreisgebiete deutlich ausgedehnt. Offenbar schätzen sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger die Vorzüge der attraktiven B-Lagen immer mehr schätzen und sind bereit, auch dort hohe Verkaufspreise zu akzeptieren.

Mietwohnungen

Bei Bestandsmietwohnungen sind die großen Hochpreisgebiete ebenfalls dort zu finden, wo die Nachfrage und die Zahlungsbereitschaft aktuell am größten sind. Im Gegensatz zu den Bestandseigentumswohnungen und der Eigenheime fällt auf, dass lokale Hotspots außerhalb der Großstädte die große Ausnahme sind.

Das Preisgefälle zwischen den Innenstadtlagen von Köln und Bonn sowie dem Umland ist deutlich größer. Käufer von Eigentumswohnungen sind hier bereit, überdurchschnittlich hohe Preise zu zahlen, eine hohe Zahlungsbereitschaft von Mieterseite scheint demgegenüber in diesen Städte nur sehr eingeschränkt gegeben zu sein.

Kleine Hochpreisgebiete befinden sich außerhalb der Kölner und Bonner Stadtgrenze lediglich in zwei Mikrolagen. Im Süden von Bergisch Gladbach wohnen in Refrath und Bensberg viele kaufkräftige, ältere Mieterhaushalte, die dort gehobene Mietpreise zahlen können und wollen, weiterhin sind in Hürth gehobene Preisniveaus durchsetzbar.

Exkurs: Eigenheimerschwinglichkeit in der Region

Die Kreissparkasse ist auch der Frage nachgegangen, wie viele Jahresnettoeinkommen die Haushalte in der Region aktuell für den Erwerb eines Eigenheims aufbringen müssen bzw. wie stark der Erwerb eines Eigenheims die Haushalte finanziell belastet. Für die Berechnung des Eigenheimerschwinglichkeitsindex wurde auf Postleitzahlenebene jeweils der durchschnittliche Kaufpreis eines idealtypischen Eigenheims (130 bis 150 m² Wohnfläche) ohne Berücksichtigung von Erwerbsneben- und Finanzierungskosten im Verhältnis zum Jahresnettohaushaltseinkommen gestellt.

In den ländlichen Gebieten am Rande des Marktgebietes müssen tendenziell deutlich weniger Jahresnettoeinkommen für den Erwerb eines Eigenheims zur Verfügung gestellt werden als im Umfeld der Großstädte Köln und Bonn. Außerhalb Kölns ist die Belastung im Zentrum von Troisdorf (9,8) und Bergisch Gladbach-Refrath (9,3) am höchsten. Wiehl besitzt den niedrigsten Indexwert. Hier müssen im Mittel lediglich 4,0 Jahresnettoeinkommen aufgebracht werden.

Eigenheime

Bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern hat sich der Preisanstieg in der Region auch im abgelaufenen Jahr 2016 ungebremst fortgesetzt. Mit Ausnahme von kleinen Phasen, wie zum Beispiel Anfang 2016, wo die Kurve für etwa zwei Quartale keine Steigung aufweist, steigen die Preise für Bestandsobjekte nun schon seit Anfang 2012 kontinuierlich an.

Bei Neubauten ist ebenfalls ein anhaltender Preisanstieg zu konstatieren. In 2016 sind die Neubaupreise besonders stark gestiegen, so dass Neubauhäuser im Durchschnitt etwa 80.000 Euro mehr kosten als Bestandsobjekte. 

In der ganzen Region liegt der Preissprung bei freistehenden Eigenheimen zwischen 2012 und 2016 bei 20 Prozent, was die hohe Preisdynamik verdeutlicht. Überdurchschnittlich stark haben sich die Preise für Bestandsobjekte insbesondere im Rhein-Sieg-Kreis entwickelt.

Auffällig ist, dass der Rheinisch-Bergische Kreis mit seinem hohen Preisniveau eine unterdurchschnittliche Preisentwicklung aufweist, obwohl ein Wert von 16 Prozent innerhalb von vier Jahren immer noch als hoch bezeichnet werden kann. 

Eigentumswohnungen

Im Segment der Eigentumswohnungen hat sich der Entwicklungstrend in 2016 ebenfalls fortgesetzt. Im gesamten Marktgebiet steigen die Preise weiter an. Bei den Bestandswohnungen wurde im dritten Quartal 2016 erstmals die Preisgrenze von 2.300 Euro/m² überschritten.

Bei Neubauten hat die Kurve eine ähnliche Steigung wie im Bestand. Eine Neubauwohnung kostet etwa 1400 Euro/m² mehr als ein Bestandsobjekt, an diesem Preisunterschied hat sich in den vergangenen zwei Jahren wenig verändert.

Bei Bestandseigentumswohnungen hat die Kurve einen nahezu linearen Verlauf. Pro Quartal steigen die Preise um etwa 55 Euro/m² an.

Im Neubausegment sind leichte Unterschiede zum Bestandssegment festzustellen. Während die Neubaupreise zwischen Anfang 2014 und Mitte 2015 nur mäßig angestiegen sind, ist seitdem ein sehr starker Preisanstieg erkennbar. Im Kölner Stadtgebiet wird aktuell ein Durchschnittspreis von 4.560 Euro/m² für Neubauobjekte aufgerufen.

Von 2012 bis 2016 sind die Angebotspreise für Bestandseigentumswohnungen im gesamten Marktgebiet um ca. 29 Prozent gestiegen. Damit weist dieses Segment eine noch höhere Dynamik auf als das Eigenheimsegment.

Einen sehr großen Preissprung hat im Beobachtungszeitraum die Stadt Köln gemacht, wo die Preise für Eigentumswohnungen um hohe 43 Prozent angestiegen sind. Neben einer sehr großen Anzahl an Selbstnutzern treten an diesem Top-Standort viele Kapitalanleger als Nachfrager auf. Da die Bautätigkeit in Köln nicht mit den berechneten Bedarfen Schritt hält, ist im laufenden Jahr 2017 nicht mit einer Entspannung am Markt zu rechnen.

Mietwohnungen

Im Mietsegment haben sich die Angebotspreise für Bestandsmietwohnungen in den vergangenen Jahren stetig positiv entwickelt. Der Verlauf der Kurve zeigt allerdings einen im Vergleich zum Segment der Eigentumswohnungen weniger starken Anstieg. Der Durchschnittswert für eine Bestandsmietwohnung liegt im gesamten Marktgebiet mittlerweile bei 8,98 Euro/m² und damit etwa 0,40 Euro/m² höher als Ende 2015.

Im Neubausegment ist eine Stagnation bei der Preisentwicklung zu erkennen. Augenscheinlich sind die Potenziale zu einem weiteren Anheben der Neubaumieten außerhalb der Großstädte Köln und Bonn begrenzt, so dass die Durchschnittsmieten im Marktgebiet seit ca. 1,5 Jahren bei etwa 10,60 Euro/m² verharren.

Die Abbildung zur Mietpreisentwicklung der Stadt Köln zeigt die Sonderstellung der Millionenstadt auf. Im abgelaufenen Jahr 2016 sind die Bestandsmieten im vierten Jahr in Folge überdurchschnittlich stark angestiegen.

Mittlerweile liegt der Durchschnittswert für eine mindestens vier Jahre alte Wohnung im Stadtgebiet bei 10,65 Euro/m². Während die Entwicklung der Neubaumieten im gesamten Marktgebiet stagniert, ist in Köln seit Anfang 2016 eine erneute Belebung des Teilsegments zu konstatieren. Ende 2016 wurde erstmals die Grenze von 12 Euro/m² überschritten.

Bedeutend ist die Gegenüberstellung der unterschiedlichen Segmente insbesondere für Kapitalanleger. Sie können bei deutlich gestiegenen Einkaufspreisen nicht im gleichen Maße höhere Mieten erzielen, was sich auf die erzielbaren Renditen niederschlägt. Im Vergleich zum gesamten Marktgebiet besitzt lediglich Köln einen überdurchschnittlichen Preissprung von 17 Prozent. Die anderen Städte und Kreise liegen bei Preissteigerungen zwischen 8 und 13 Prozent.

Die Rolle der Kapitalanleger (Multiplikatoren)

2016 zeichnete sich der deutsche Investmentmarkt wie bereits in den Vorjahren durch eine hohe Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage aus. Viele Nachfrager haben aber Schwierigkeiten, ihr verfügbares Kapital anzulegen, da es einen großen Angebotsmangel gibt. Das führt dazu, dass immer höhere Verkaufspreise und sinkende Renditen akzeptiert werden.

Anleger, denen die Sicherheit ihres Investments im Vordergrund steht, lassen sich in den Toplagen von geringen Renditeaussichten nicht abschrecken und zahlen immer neue Höchstpreise.

Renditeorientierte Investoren weichen hingegen zunehmend in Nischensegmente oder alternative Lagen aus. So werden beispielsweise Studentenwohnheime oder Kindertagesstätten verstärkt nachgefragt.

Als Investoren sind in der Region Köln auf der einen Seite institutionelle Investoren aktiv (Immobilienfonds und Kapitalanlegegesellschaften ebenso wie Versicherungen und Pensionskassen), die sich primär auf das Stadtzentrum von Köln und Bonn fokussieren, auf der anderen Seite prägen viele vermögende Privatpersonen und Familiy Offices die Nachfrageseite.

Bei letztgenannten Bestandshaltern handelt es sich meist um lokal verankerte Akteure, die auch bereit sind, in aufstrebende B-Lagen zu investieren.

Die Karte zeigt kleinräumig typische Multiplikatoren für Mehrfamilienhäuser mittlerer Qualität auf. Die Werte beziehen sich auf ein reines Wohnhaus mit mindestens fünf und maximal 20 Wohneinheiten in mittlerer Lage.

Es wird deutlich, dass in den Großstädten Köln und Bonn für gewöhnlich mehr als das 18-fache des Jahresrohertrages für Investmentobjekte gezahlt werden muss. Da die Anlagesicherheit und Wertstabilität in den Kernstädten besonders hoch sind, wird hier auf eine hohe Rendite verzichtet.

Außerhalb von Köln und Bonn werden insbesondere Leverkusen, Bergisch Gladbach, Bad Honnef und Siegburg positiv von den Investoren bewertet. Die Multiplikatoren liegen hier bei 18 und damit auf einem überdurchschnittlichen Niveau.

Eigentumswohnungen

Während im Rhein-Erft-Kreis nahezu alle direkt an Köln angrenzenden Wohnquartiere von der hohen Dynamik der Domstadt profitieren, ist im Rheinisch-Bergischen Kreis im Segment der Bestandseigentumswohnungen lediglich in Bergisch Gladbach ein großer Preis-Hotspot zu beobachten.

Entgegen der Erwartungen ist ein „Überschwappen“ der hohen Kölner Immobilienpreise in das angrenzende, verkehrlich gut angebundene Rösrath nicht zu beobachten. Der Standort scheint für zahlungskräftige Käufer von Bestandseigentumswohnungen wenig attraktiv zu sein, was vermutlich auf den überwiegend dörflichen Charakter Rösraths zurückzuführen ist.

Präferiert werden in diesem Segment augenscheinlich in erster Linie städtisch geprägte Standorte mit guter Infrastruktur, wie sie vor allem in den Großstädten Bergisch Gladbach und Leverkusen vorzufinden sind.

Die höchsten Preisniveaus innerhalb des Rheinisch-Bergischen Kreises sind im Zentrum von Overath (im Durchschnitt: 2.175 Euro/m²) sowie in Refrath (2.091 Euro/m²) anzutreffen.

Im direkten Vergleich der Top-Standorte des Rheinisch-Bergischen Kreises sowie des im Westen von Köln gelegenen Rhein-Erft-Kreises fällt auf, dass die Preise für Bestandseigentumswohnungen in Hürth, Pulheim, Brühl oder Frechen etwa 200 Euro/m² höher liegen als in Bergisch Gladbach oder Leichlingen.

Dies kann darauf zurückgeführt werden, dass sich die hochpreisigen Wohnlagen Kölns vor allem westlich des Stadtzentrums befinden und die Städte im Rhein-Erft-Kreis damit stärker vom „Überschwappen“ der hohen Preise ins Umland profitieren.

Erwähnenswert ist weiterhin, dass Burscheid und Wermelskirchen – trotz der Lage an der Autobahn A 1 – nur geringfügig von der Dynamik Kölns profitieren. Sie besitzen nicht nur das geringste Preisniveau, auch die Preisentwicklung ist in diesen Städten am geringsten.

Wie auch in den anderen Kreisen zeigt sich im Rheinisch-Bergischen Kreis, dass für große Wohnungen ab 120 m² Wohnfläche die höchsten Preise aufgerufen werden.

Für Wohnungen bis 90 m² liegt das Angebotsniveau demgegenüber in fast allen Städten und Gemeinden unter dem Durchschnitt. Eine Ausnahme bilden Overath und Bergisch Gladbach. Dies kann darauf zurückgeführt werden, dass die meisten Standorte innerhalb des Kreises weder für Eigennutzer solcher Objekte (in erster Linie Singlehaushalte) noch für Kapitalanleger als attraktiv erachtet werden, weswegen kleinere Wohneinheiten weniger stark nachgefragt werden.

Die Preisspanne zwischen alten und oftmals renovierungsbedürftigen Wohnungen sowie modernen Neubauobjekten ist im Rheinisch-Bergischen Kreis sehr groß. Höchstpreise wurden in 2016 im Neubau vor allem in Refrath und Bensberg erzielt. An mehreren Standorten wurden Preise von 3.400 bis 3.750 Euro/m² erzielt. 

Mietwohnungen

Im Mietsegment wird eine noch stärkere Zweiteilung des Kreisgebietes ersichtlich. Abermals befindet sich in Bergisch Gladbach ein großes Hochpreisgebiet, das nahezu das gesamte Stadtgebiet umfasst, im Vergleich zu den Bestandseigentumswohnungen existieren im Mietsegment allerdings keine weiteren lokalen Hotspots außerhalb dieser Großstadt.

Mieten von im Durchschnitt mehr als 8,00 Euro/m² sind somit nahezu ausschließlich in Bergisch Gladbach erzielbar. Als Top-Wohnlagen sind Refrath und Bensberg zu bezeichnen. In den verkehrlich sehr gut angebundenen Standorten mit gehobener Sozialstruktur und guter Infrastruktur liegt die mittlere Miete im Bestand aktuell bei 8,68 bzw. 8,88 Euro/m².

Obwohl Leverkusen ebenfalls eine urbane Stadtstruktur aufweist und deutlich mehr Einwohner besitzt, ist die Zahlungsbereitschaft der Mieter in dieser Großstadt deutlich geringer als in Bergisch Gladbach. Der Preisunterschied der beiden Städte liegt bei etwa 0,90 Euro/m².

Generell ist jenseits der Stadtgrenze von Bergisch Gladbach ein vergleichsweise großes Preisgefälle auszumachen. In Städten, die nicht direkt an Köln angrenzen, wie zum Beispiel in Leichlingen, Odenthal oder Overath, liegen die Bestandsmieten etwa 2,00 Euro/m² niedriger als in Bergisch Gladbach.

Am östlichen Rand werden in Wermelskirchen und Kürten selten Mieten von mehr als 7,00 Euro/m² erzielt. Die Qualitäten Rösraths werden von Mietern augenscheinlich anders bewertet als von Käufern. Während die Preise für Bestandseigentumswohnungen in Rösrath ein unterdurchschnittliches Niveau besitzen, werden für Mietwohnungen etwas überdurchschnittliche Preise aufgerufen.

Bezogen auf die Wohnflächen werden hohe Preise im Kreis in erster Linie in kleinen Wohnungen von bis zu 60 m² erzielt. Die zunehmende Anzahl an Einpersonenhaushalten führt also auch außerhalb von Köln dazu, dass die Nachfrage nach kleineren Singlewohnungen besonders hoch ist und insbesondere in dieser Wohnflächenklasse überdurchschnittlich hohe Quadratmetermieten erzielbar sind. Vor allem in Bergisch Gladbach, Rösrath und Leichlingen können Wohnungen mit 60 m² zu überdurchschnittlich hohen Quadratmeterpreisen vermietet werden.

Im Neubausegment können auf den Gesamtkreis bezogen wiederum in großen Wohnungen Höchstpreise erzielt. In Bensberg werden am Schloss große Mietwohnungen für bis zu 13.50 Euro/m² am Markt platziert.

Die günstigsten Mieten innerhalb des Rheinisch-Bergischen Kreises werden in Bestandswohnungen aus den 1970er- und 1980er-Jahren in Burscheid aufgerufen. In einem größeren Wohnblock mit sieben Etagen an der Burbachstraße können Wohnungen bereits ab 4,25 bis 4,50 Euro/m² angemietet werden.

Für hochwertige Neubauwohnungen werden im Kreisdurchschnitt mittlerweile 9,42 Euro/m² aufgerufen, was einem Anstieg von 0,24 Euro/m² gegenüber dem Vorjahr entspricht. Während Neubaumieten von über 10,00 Euro/m² vor einem Jahr noch vergleichsweise selten waren, kann dieser Preis inzwischen in fast allen Städten in guten Mikrolagen erzielt werden.

Eigenheime

Die Wetterkarte für das Eigenheimsegment zeigt, dass im Rheinisch- Bergischen Kreis abermals überdurchschnittlich hohe Preise vorwiegend in den Wohnquartieren im Westen des Kreises an der Grenze zu Köln erzielbar sind.

Gleichzeitig wird ersichtlich, dass im Gegensatz zum Miet-und Eigentumswohnungssegment nicht ein großes Hochpreisgebiet den Markt dominiert, sondern dass im Kreis viele kleinere lokale Hotspots existieren.

Das Hochpreisgebiet in Bergisch Gladbach umfasst ausschließlich die beiden Toplagen Bensberg und Refrath. Die Betrachtung der Durchschnittspreise für freistehende Eigenheime legt dar, dass Bergisch Gladbach mit rund 480.000 Euro das höchste Preisniveau besitzt.

Dass die Durchsetzbarkeit von gehobenen Eigenheimpreisen nicht ausschließlich von der Entfernung zur Stadt Köln abhängt, zeigen in der Wetterkarte auf dieser Seite die kleinen, lokalen Hotspots in Overath und Wermelskirchen. Diese befinden sich vorwiegend in der Nähe zur Autobahn A 4 bzw. A 1. Wenn Objekt- und Mikrolagequalitäten stimmen, dann können also auch in Overath und Wermelskirchen für freistehende Häuser Preise von über 500.000 Euro erzielt werden.

Die Kaufpreise für Eigenheime befinden sich im Rheinisch-Bergischen Kreis generell auf einem gehobenen Niveau. Für Haushalte mit geringem Budget ist die Realisierung des „Traums vom Eigenheim“ innerhalb des Kreises dennoch möglich, wenn Abstriche bei der Objektqualität und der Wohnlage hingenommen werden.

In den dünn besiedelten Lagen von Kürten werden ältere, freistehende Eigenheime beispielsweise bereits zu Preisen ab 130.000 Euro angeboten. Dabei handelt es sich vielfach um kleine Häuser (80 bis 120 m² Wohnfläche).

Im Neubausegment liegen die Angebotspreise für den Gesamtkreis interessanterweise unter den Preisen für Objekte der Baujahre 1990 bis 2011. Dies ist auf eine Vielzahl an günstigen Neubauhäusern in Wermelskirchen, Kürten und Burscheid zurückzuführen, die überwiegend als Ausbauhäuser angeboten wurden. Im Bestand sind keine deutlichen Preisunterschiede zwischen Doppelhaushälften und Reihenhäusern erkennbar.

Für freistehende Eigenheime besteht wiederum eine deutlich höhere Zahlungsbereitschaft. Insbesondere in Leichlingen und Bergisch Gladbach werden für freistehende Eigenheime deutlich höhere Preise gezahlt, was in diesen Städten auf die begrenzte Verfügbarkeit von freistehenden Objekten zurückgeführt werden kann.

Die höchsten Neubaupreise wurden im Jahr 2016 in Rösrath aufgerufen. Mehrere hochwertige Eigenheime mit Wohnflächen von 170 bis 185 m² und Grundstücksgrößen von 500 bis 850 m² sind hier für 620.000 bis 680.000 Euro am Markt platziert worden.

Eigenheimgrundstücke

Während sowohl im Bestandssegment als auch im Neubau die Preise für Eigenheime zwischen den Toplagen im Rheinisch-Bergischen Kreis und der Stadt Leverkusen nicht sehr stark voneinander abweichen, ist bei der Betrachtung der Preise für Eigenheimgrundstücke eine deutliche Preisspreizung wahrnehmbar.

75 Prozent aller Grundstücke werden in Leverkusen zu Preisen von etwa 300 bis 500 Euro/m² veräußert und der Medianwert liegt bei 450 Euro/m². Mit diesem Preisniveau können die Städte und Gemeinden im Rheinisch-Bergischen Kreis nicht mithalten.

In den guten Lagen werden üblicherweise maximal 350 Euro/m² gezahlt, wie die Daten für Bergisch Gladbach verdeutlichen. Lediglich einzelne Ausreißerwerte in Rösrath, Overath und Bergisch Gladbach erreichen das gehobene Preisniveau Leverkusens.

Ein Großteil der Grundstücke wird im Rheinisch-Bergischen Kreis zu Preisen zwischen 150 bis 300 Euro/m² angeboten.

Mit größerer Entfernung zum Wachstumsmotor Köln nimmt die Durchsetzbarkeit gehobener Grundstückspreise ab, was am Beispiel Kürten und Wermelskirchen deutlich wird, wo der Medianwert weit unter 200 Euro/m² liegt.

Ein Vergleich der Preise für Bauplätze im Rheinisch-Bergischen Kreis mit dem Rhein-Erft-Kreis zeigt, dass im Westen von Köln, in Frechen, Hürth und Brühl, deutlich höhere Eigenheimpreise durchsetzbar sind als im Osten Kölns. Möglicherweise ist der Mangel an hochwertigen Baugebieten im Rheinisch-Bergischen Kreis ein Grund für diese großen Preisunterschiede, vermutet die Kreissparkasse.

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