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Wer ohne die erforderlichen Papiere baut, geht das Risiko ein, später alles wieder abreißen zu müssen

Die örtlichen Bauämter können hohe Geldbußen in Höhe von bis zu 50 000 Euro verhängen

Ob Gartenhaus, Wintergarten, Carport oder eine überdachte Terrasse: Die eigenen vier Wände mögen noch so gemütlich sein – die meisten Eigenheimbesitzer finden immer wieder etwas, was das eigene Zuhause noch ein bisschen schöner macht. Doch die Möglichkeiten zur freien Entfaltung sind stark eingeschränkt. Oft unterliegen schon kleinere Umbauten strengen rechtlichen Vorgaben, vielfach ist auch eine formelle Genehmigung durch die zuständige Baubehörde notwendig.

Wer nachträgliche An- und Umbauten an Wohnhäusern, Garagen, Wintergärten oder Vordächern vornimmt, sollte dafür immer eine Baugenehmigung einholen, rät die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. Der Umweg über die Behörde und die damit zusammenhängenden Genehmigungsanträge und Gebühren sei zwar lästig. “Schwarz” zu bauen sei jedoch keine Alternative. Denn die Behörden würden mittlerweile Online-Dienste wie Google Street View nutzen, um Grundstücke auf neu gebaute Objekte zu überprüfen, warnen die Juristen. Bei der Fahndung nach Schwarzbauten werde teilweise sogar auf Luftbildaufnahmen zurückgegriffen.

“Wer einen genehmigungspflichtigen Umbau eines Gebäudes vornimmt, ohne dafür die erforderliche Genehmigung einzuholen, macht sich einer Ordnungswidrigkeit schuldig”, warnt Eva Feldmann, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht aus Dortmund. Dafür können die Behörden eine Geldbuße von bis zu 50 000 Euro verhängen. Wird ein Schwarzbau entdeckt, schickt die zuständige Baubehörde die entsprechende Luftbildaufnahme an den Eigentümer, verbunden mit der Aufforderung, den illegalen An- oder Umbau nachgenehmigen zu lassen oder abzureißen. Beides sei in jedem Fall teurer als eine vorab beantragte Baugenehmigung, so der Anwaltsverein.

Schon bei vermeintlichen Kleinigkeiten ist das Baurecht sehr streng. So musste beispielsweise ein Hauseigentümer, der unmittelbar an der Grundstücksgrenze ein Baumhaus für seine Kinder gebaut hatte, nach der Klage seines Nachbarn die Spielstätte wieder abreißen. Auch für ein Baumhaus gelte der gesetzlich vorgeschriebene Mindestabstand von drei Metern zum Nachbargrundstück, entschied das Landgericht Dortmund (Az.: 1 S 109/06). Deshalb ist es ratsam, sich als Bauherr grundsätzlich immer an die zuständige Behörde zu wenden, um sich zu erkundigen, welche An- und Umbauten genehmigungspflichtig sind. Im Zweifel gilt: Besser eine Baugenehmigung beantragen. Denn die Regelungen des deutschen Baurechts sind vielfältig und unübersichtlich. Die Grundzüge legt der Bund im Baugesetzbuch und in der Baunutzungsverordnung fest. Die Bebauungspläne der Kommunen legen zudem fest, auf welchen Grundstücken überhaupt gebaut werden darf – und vor allem was. Und dann gibt es noch die Bauordnungen der Bundesländer. “Daraus ergibt sich die Genehmigungspflichtigkeit einer baulichen Anlage”, erklärt Rechtsanwältin Feldmann. “Grundsätzlich gilt, dass ein Bauantrag notwendig ist, sobald die Statik verändert wird.” Auch äußerliche Veränderungen seien meist genehmigungspflichtig.

Besonders heikel sind Umbauten an denkmalgeschützten Gebäuden: Dann ist nämlich nicht nur eine Genehmigung der örtlichen Baubehörde, sondern auch noch die Zustimmung des zuständigen Denkmalamtes notwendig. “Baudenkmäler haben ihren ganz besonderen Reiz. Sie sind allerdings in der Unterhaltung wie auch in der Sanierung deutlich aufwendiger als normale Wohnhäuser”, sagt Roman Schäfler vom Verband Privater Bauherren (VPB).

Die Auflagen der Denkmalämter, die meist Materialien, Farben und Fassaden betreffen, müssen in Einklang mit den modernen Wohnwünschen der Besitzer gebracht werden. Das ist nicht immer einfach. Wenn es dann noch um Energiesparmaßnahmen geht, stößt der Denkmalschutz an Grenzen – schließlich kann ein Fachwerkhaus nicht einfach von außen mit Dämmplatten eingepackt werden. Daher sind alle Besitzer von Baudenkmälern auch grundsätzlich von der Pflicht zum Energieausweis befreit.

Ein Vorteil für die Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude: “Besitzer eines Kulturdenkmales können fast alle Arbeiten an ihrem Haus steuerlich absetzen, und zwar zu 90 Prozent über zehn Jahre”, sagt VPB-Experte Schäfler. Voraussetzung dafür ist, dass das denkmalgeschützte Gebäude von den Eigentümern selbst bewohnt und sämtliche Sanierungs- und Umbauarbeiten vor Baubeginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt und von ihr genehmigt worden sind. “Das ist ganz wichtig”, so Schäfler. “Das behördliche Einverständnis ist Bedingung für die spätere Ausstellung der Bescheinigung, die der Steuerpflichtige dem Finanzamt vorlegen muss, um die Denkmalausgaben geltend machen zu können.” Wer ohne Genehmigung saniert oder umbaut, der bekommt nicht nur keine Bescheinigung und damit auch keinen Steuererlass, sondern obendrein ein Verfahren wegen illegalen Bauens.

Aufwendungen für die behindertengerechte Umgestaltung des Eigenheims können als außergewöhnliche Belastungen von der Steuer abgesetzt werden, hat jüngst der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden (Az.: VI R 16/10). Dabei ist es laut BFH auch unerheblich, ob durch den Umbau ein Gegenwert entsteht und ob der Eintritt der Behinderung auf einem unvorhergesehenen Ereignis beruht. Im konkreten Fall hatte ein Ehepaar mit einem zu hundert Prozent behinderten Kind für 30 000 Euro ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus erworben und anschließend umfangreich für knapp 200 000 Euro umgebaut und modernisiert. Im Rahmen der Sanierung wurden unter anderem zwei Bäder mit bodengleichen Duschen eingebaut.

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