Elegante velux fenster dichtungen erneuern  Konzept

Elegante velux fenster dichtungen erneuern
 Konzept

Erst der Lärm und Schmutz durch die Renovierung und dann noch mehr zahlen? Viele Mieter ärgert es, wenn Vermieter Reparaturen dazu nutzen, um eine Wohnung zu modernisieren. Instandsetzung und Modernisierung zu trennen, ist aber nicht immer leicht.

instandsetzung und modernisierung

Erst der Lärm und Schmutz durch die Renovierung und dann noch mehr zahlen? Viele Mieter ärgert es, wenn Vermieter Reparaturen dazu nutzen, um eine Wohnung zu modernisieren. Instandsetzung und Modernisierung zu trennen, ist aber nicht immer leicht.

von manuela dollinger und sandra ketterer

Grüne Fliesen aus den 70er-Jahren gefallen heute nur noch wenigen Mietern. Viele ziehen auch doppelverglaste Fenster den einfachverglasten vor, genauso wie sie moderne Heizungen statt Kohleöfen wollen. Doch die Umbauten kosten nicht nur Nerven, sondern oft auch Geld. In vielen Fällen darf der Besitzer den Mieter nämlich an den Kosten beteiligen. Aber nur, wenn es sich um eine Modernisierung handelt, nicht um eine Instandsetzung. Und darüber gibt es oft Streit.

Instandhaltungen: Vermieter trägt die vollen Kosten

„Eine Instandsetzung ist im Grunde nichts anderes als eine Reparatur“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. „Das hat der Mieter zu erdulden, das kann er sogar einfordern.“ Wenn zugige Fenster ausgetauscht werden oder kaputte Fliesen erneuert, wird dadurch der vertragsgemäße Zustand lediglich wieder hergestellt. „Die Kosten für die Instandsetzungen kann der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen“, erklärt Rudolf Stürzer, Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München. Ausnahmen gelten lediglich bei kleinen Reparaturen, die im Mietvertrag geregelt sind.

Modernisierung: Teil der Rechnung zahlt der Mieter

Anders ist das bei Modernisierungen. „Hier kann der Vermieter elf Prozent der Kosten auf den Mieter umlegen“, sagt Thomas Fuhrmann, Landesvorsitzender des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes. Nur wann handelt es sich um eine Modernisierung, wann um eine Instandhaltung? „Bei der Modernisierung wird die Wohnsituation verbessert“, sagt Stürzer. Der Mieter bekommt also mehr, als ihm bisher vertraglich zugesagt wurde.

Unter das Stichwort „Modernisierung“ fällt auch die energetische Gebäudesanierung, also etwa die Dämmung von Fassade und Dach oder der Austausch der Fenster. Die Kosten für solche Arbeiten darf der Vermieter teilweise an den Nutzer der Wohnung weitergeben.

Ein Beispiel: Die alten Fenster einer Mietwohnung werden gegen neue, dreifachverglaste ausgetauscht. Es besteht allerdings kein Reparaturbedarf, der Austausch wird ausschließlich aus Gründen der Energieeffizienz vorgenommen. Die Kosten belaufen sich insgesamt auf 5000 Euro. Elf Prozent (550 Euro) kann der Vermieter auf die Jahresmiete umlegen. Daraus ergibt sich eine monatliche Mieterhöhung von rund 45 Euro.

„Die Frage, ob, wann und in welchem Umfang modernisiert wird, entscheidet der Vermieter“, erklärt Mieter-Vertreter Ropertz. Grundsätzlich gelten allerdings Vorgaben, um Kosten auf den Mieter umzulegen: Der Vermieter muss drei Monate vor Beginn der Modernisierungsarbeiten den Mieter schriftlich informieren. „Auch die zu erwartende Mieterhöhung muss der Vermieter angeben“, erläutert Fuhrmann. „Für den Fall, dass dem Mieter die Miete zu hoch wird, hat er ein außerordentliches Kündigungsrecht.“

Mischfälle: Vorsorgen und Ärger vermeiden

So viel zur Theorie. In der Praxis gibt es oft Mischfälle. Wenn der Vermieter im Bad neue Fliesen, eine neue Toilette, ein neues Waschbecken und eine neue Badewanne einbauen lässt, ist der Übergang von Instandsetzung zu Modernisierung oft fließend. Ein anderes Beispiel: 40 Jahre alte Fenster werden erneuert. Das Glas ist bereits milchig und es zieht. Die neuen Fenster sind dreifachverglast – halten Kälte und Straßenlärm vorbildlich fern. Der Vermieter will elf Prozent der Kosten auf den Mieter umlegen – der Mieter weigert sich mit der Begründung, dass es sich hier eindeutig um eine Instandhaltung handle. Wer hat Recht?

„Hier steckt in der Modernisierung eine Instandsetzung“, erklärt Stürzer. Der Vermieter darf also nicht die kompletten Kosten anteilig auf den Mieter umlegen. Hätte die Reparatur der alten Fenster (neues Glas und Dichtung) beispielsweise 500 Euro gekostet – muss er diesen Betrag aus den Kosten herausrechnen. Bei einer Rechnung in Höhe von insgesamt 5000 Euro ergeben sich damit 4500 Euro – davon kann der Vermieter wiederum elf Prozent umlegen.

Modernisierungs- vereinbarung schafft Rechtssicherheit

Streit-Potenzial zwischen Mieter und Vermieter bietet die Frage, wie hoch der Reparaturbedarf im Einzelfall ist – und damit die Frage, welcher Teil der Kosten auf den Mieter umgelegt werden darf. Um Ärger zu vermeiden, rät Rudolf Stürzer den Reparaturbedarf im Vorfeld von einem Handwerksbetrieb oder einem Sachverständigen feststellen und schriftlich bestätigen zu lassen.

Vermieter und Mieter können auch eine Modernisierungsvereinbarung abschließen, in der alle Eckpunkte vereinbart werden. So herrscht Rechtssicherheit auf beiden Seiten. Der Haus- und Grundbesitzerverein München und der Mieterverein München haben in der „Münchner Modernisierungsvereinbarung“ ein entsprechendes Formular ausgearbeitet – verfügbar im Internet unter www.mieterverein-muenchen.de.

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