Fantastisch moderne häuser preise  Konzept

Fantastisch moderne häuser preise
 Konzept

Die Immobilienpreise in Deutschland sind weiter gestiegen. Doch es gibt eine natürliche Grenze: Die maximale Monatsrate, die Käufer berappen können. Diese hängt vom Darlehenszins ab. Experte Robert Tzschöckel rechnet vor, was passiert, wenn die Hypothekenzinsen steigen.

Stadtvilla bauen – Preise, Häuser und Anbieter auf einen Blick! - moderne häuser preise-moderne häuser preise
Stadtvilla bauen – Preise, Häuser und Anbieter auf einen Blick! – moderne häuser preise | moderne häuser preise

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Moderne Häuser - die ganze Vielfalt im Überblick | Blauarbeit - moderne häuser preise-moderne häuser preise
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Deutsche Haus- und Wohnungskäufer müssen immer tiefer in die Tasche greifen, um ihre Wohnträume wahr zu machen. Die Preise sind in den vergangenen Jahren massiv gestiegen.

Allein im Jahr 2016 kletterten die Quadratmeterpreise in Leipzig um 33 Prozent, in Nürnberg um 23 Prozent und in Rostock um 22 Prozent.

KitzlingerHaus GmbH - Häuser, Preise, Erfahrungen bei Musterhaus-moderne häuser preise
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Diese Preisexplosion wird befeuert durch die günstigen Zinsen. Sie machen die Immobilienfinanzierung so günstig wie nie. Gleichzeitig lohnt es sich angesichts der Niedrigzinsen kaum noch, Geld auf Sparkonten zu bunkern. Beide Faktoren führen dazu, dass die Nachfrage nach Immobilien steigt.

Nun aber geht die Zeit der Billig-Zinsen zu Ende: Die amerikanische Fed hat bereits zum vierten Mal in Folge den Leitzins erhöht, die Europäische Zentralbank (EZB) wird vielleicht schon zum Jahreswechsel nachziehen, um mit einer strikteren Geldpolitik die Inflation abzubremsen.

Das unmittelbare Folgen für den Immobilienmarkt: Eine Leitzinserhöhung schlägt sich unmittelbar in steigenden Zinssätzen für Darlehen und Kredite nieder.

Das wirkt sich auch auf die Immobilienpreise aus: Weil die Kosten für den Kredit steigen, können sich Kaufwillige mit der gleichen Monatsrate nur noch kleinere Darlehen leisten. Das bedeutet: Sie müssen mit kleineren Wohnungen und Häusern vorliebnehmen.

Wahrscheinlicher ist Variante 2: Weil alle Käufer von steigenden Finanzierungskosten betroffen sind, müssen die Immobilienverkäufer die Preise für ihre Objekte senken. Sonst bleiben die Käufer aus. Wie groß das Ausmaß eines Preisverfalls auf dem Immobilienmarkt sein könnte, zeigen die folgenden Beispiele, die der Münchener Finanzierungsexperte Robert Tzschöckel für FOCUS Online berechnet hat.

Robert Tzschöckel ist Autor und Inhaber der Baufinanzierungsberatung „zinsBewusst“. Als deutschlandweit tätiger Baufinanzierungsvermittler berät zinsBewusst bei Baufinanzierungen, Anschlussfinanzierungen, Finanzierungen von Kaufvorhaben und allen sonstigen Arten der Immobilienfinanzierung.

Familie A. will sich eine Immobilie in Rosenheim kaufen. Für Zins und Tilgung kann sie immerhin 2000 Euro monatlich aufbringen. Die Laufzeit des Darlehens soll bei 15 Jahren liegen. Dafür beträgt der gebundene Sollzins derzeit bei einem günstigen Anbieter 1,67 Prozent (das entspricht einem effektiven Jahreszins von 1,71 Prozent). Mit diesen Vorgaben gibt die finanzierende Bank ein Darlehen von 514.000 Euro an Familie A.

Für den Erwerb sowie die Kaufnebenkosten kann sie 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital aufbringen. Das sind 195.000 Euro.

So teuer darf die Immobilie sein:

Für den Hauskauf stehen 709.000 Euro zur Verfügung. Unter Einberechnung von Kaufnebenkosten wie Notarkosten und Grunderwerbssteuer darf die Immobilie selbst damit bis zu 650.000 Euro kosten. Der Quadratmeter kostet in Rosenheim aktuell im Schnitt 4000 Euro. Familie A. bekommt also 162,5 Quadratmeter Wohnfläche.

Gelingt es Familie A., den Zahlungsplan wie vorgesehen zu erfüllen, beträgt ihre Restschuld nach 15 Jahren noch 251.500 Euro. Für diesen Betrag muss sie sich rechtzeitig nach einer günstigen Anschlussfinanzierung umsehen.

 

Diese Rechenvariante unterstellt, dass der Zinssatz für das Immobiliendarlehen mittelfristig um ein Prozent steigt. Der gebundene Sollzins für das Darlehen klettert also von 1,67 auf 2,67 Prozent (entspricht einem effektiven Jahreszins von 2,71 Prozent). Dann sieht die Beispielrechnung für Familie A. so aus (übrige Annahmen wie in Beispiel 1).

Mit einer Monatsrate von 2000 Euro kann Familie A. maximal 423.000 Euro Darlehen bedienen. Das sind 91.000 Euro weniger als in Beispiel 1.

Das Haus darf jetzt nur noch höchstens 544.000 Euro kosten, zuzüglich Kaufnebenkosten – also 106.000 Euro weniger. Bei einem Quadratmeterpreis von 4000 Euro bekäme Familie A. für diese Summe in Rosenheim nur noch 136 Quadratmeter Wohnfläche.

Anders gerechnet: Der Kaufpreis müsste um 16 Prozent sinken, damit Familie das größere Haus aus Beispiel 1 finanzieren kann.

Gelingt es Familie A., den Zahlungsplan wie vorgesehen zu erfüllen, beträgt ihre Restschuld nach 15 Jahren noch 189.300 Euro. Für diesen Betrag muss sie sich rechtzeitig nach einer günstigen Anschlussfinanzierung umsehen.

Die beiden Rechenvarianten zeigen: Bei einem steigenden Darlehens-Zinssatz kann sich Familie A. mit ihren finanziellen Möglichkeiten nur noch wesentlich weniger Wohnfläche leisten.

Nach allen Erfahrungen werden höhere Finanzierungskosten die Nachfrage nach Wohnraum dämpfen. Deshalb ist zu erwarten, dass die Immobilienpreise sinken, sobald die Zinsen steigen. Davor warnt aktuell auch die französische Finanzmarktaufsicht.

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