Schöne schöne Häuser kaufen  Designideen

Schöne schöne Häuser kaufen
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Der Run auf Wohnimmobilien ist riesig. Jeder will möglichst ins eigene Haus oder die eigene Wohnung ziehen – die Zinsen sind zu verlockend. Doch nicht jeder wird glücklich mit dem Eigenheim. Diese Tabelle zeigt, ob Sie in eine Immobilie investieren sollten.

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Cape Coral Haus kaufen und was man dabei beachten muß – schöne häuser kaufen | schöne häuser kaufen

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Besondere Immobilien: Luxushäuser, Wohnungen und andere Immobilien ..-schöne häuser kaufen
Besondere Immobilien: Luxushäuser, Wohnungen und andere Immobilien .. | schöne häuser kaufen

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10 Häuser kaufen in der Gemeinde 10 Maintal – immosuchmaschine | schöne häuser kaufen

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Investmentmärkte durchlaufen Moden – genauso wie die Märkte für Damenkleidung, Sportartikel oder Reiseziele. Seit Jahrhunderten jagen Anleger an den Kapitalmärkten diesen Moden hinterher – die jüngste ist die gute alte Wohnimmobilie.

Das typische Muster läuft so: Nach einer Phase des Abschwungs oder der Stagnation beginnt eine Asset-Klasse gut zu laufen. Dieser “Run” dauert erstmal drei Jahre an. Dann gewinnt er die Aufmerksamkeit der Anlegerschaft und der Medien – er wird “modisch”. Es springen immer mehr Anleger, vor allem Privatanleger, auf den bereits fahrenden Zug auf, weil sie glauben, ansonsten einen dicken Gewinn zu verpassen und “weil es alle so sehen”. Das Bewertungs- oder Preisniveau ist zu diesem Zeitpunkt schon beträchtlich gestiegen. Die Anzahl der auf den fahrenden Zug Springenden erreicht ihren Höhepunkt unmittelbar vor der Wende nach unten.

Haus kaufen Frankfurt am Main Frankfurter Berg, Hauskauf Frankfurt ..-schöne häuser kaufen
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Könnte es sein, dass dieses Muster auch auf Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2017 zutrifft? Rekapitulieren wir: Vor knapp sieben Jahren, Mitte 2010, hatte die durchschnittliche deutsche Wohnimmobilie inflationsbereinigt innerhalb von 30 Jahren 31 Prozent an Wert verloren.

Mitte 2010 setzte dann endlich die Wende ein – damals allerdings noch nicht als solche erkannt. Etwa drei Jahre später, 2013, begannen Medien zunächst vereinzelt, dann immer zahlreicher von einem “neuen Immobilienboom” in Deutschland zu berichten. Inzwischen befinden wir uns im siebten Jahr dieses Booms. Er ist zu einer veritablen “Eigenheim-Mania” geworden.

Gründe dafür, dass die Häuslebauerparty noch lange weitergehen wird, werden in ausreichender Zahl vorgebracht. Darunter das (angebliche) Unterangebot an Wohnraum, der Flüchtlingszustrom und das historisch einmalig niedrige Zinsniveau (das inflationsbereinigt allerdings nicht ganz so einmalig aussieht wie nominal).

Wir erinnern uns: Die noch gar nicht so lange zurückliegende große Finanzmarktkrise, mit deren Staatsschuldenfolgen wir und unsere Kinder noch viele Jahre kämpfen werden, hatte ihren Ausgang Ende 2006 im amerikanischen Wohnimmobiliensektor.

Sie führte zu brutalen Immobilienpreiseinbrüchen in zahlreichen Staaten, darunter den USA, Großbritannien, Irland, Frankreich, Spanien, Portugal, Italien, Griechenland, den meisten osteuropäischen Ländern und Japan. In der Mehrzahl dieser Länder haben die nationalen Immobilienpreise inflationsbereinigt ihr Vor-Crash-Niveau noch immer nicht wieder erreicht.

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Vom amerikanischen Philosophen George Santayana stammt die Aussage, dass jene, die die Vergangenheit nicht kennen, dazu verdammt sind, sie zu wiederholen. Sehen wir uns also die vergangenen 46 Jahre deutscher Eigenheimrenditen an – soweit reichen die vorhanden Daten zurück.

In der Tabelle werden die Eigenkapitalrenditen von Eigenheiminvestments in Deutschland im Zeitraum von Anfang 1970 bis Ende 2015 den Renditen eines einfachen, passiven 50/50-Portfolios aus europäischen Aktien und deutschen Staatsanleihen gegenübergestellt.

Was lässt sich aus diesem historischen Kaufen-oder-Mieten-Vergleich in der Tabelle ableiten? Zunächst einmal, dass Mieten in allen betrachteten Zeitfenstern rentabler war als Kaufen. Selbst noch in den vergangenen elf Jahren, die schwerpunktmäßig den neuen deutschen Immobilienboom einschließen. Der Grund, warum die Rendite des typischen Eigenheiminvestments in Deutschland selbst in diesem Zeitraum niedriger lag als die einer vergleichbaren, einfachen Kapitalmarktanlage auf Buy-and-Hold-Basis, sagt auch viel aus über die Hintergründe während der gesamten 46 Jahre:

Selbst wenn man ausschließlich die fünf Jahre von 2010 bis 2015 betrachtet, verlieren Eigenheimbesitzer das Hase-Igel-Rennen – wenn auch knapp. Denn die hohen Transaktionskosten von Immobilien wirken sich in diesem kurzen Sechsjahreszeitraum noch ungünstiger zu Lasten des Eigenheimbesitzers aus. Zudem war die Rendite des Kapitalmarktportfolios von 2010 bis 2015 historisch überdurchschnittlich hoch.   

Was die Tabelle nicht zeigt: Je niedriger der aufgenommene Kredit war, desto besser war auch die Rendite des Eigenheimbesitzers. Bei einer 100-prozentige Eigenkapitalfinanzierung lag seine Eigenkapitalrendite überwiegend nur noch knapp unter der des Mieters und in einigen Szenarien sogar darüber. Der von Immobilienfans gerne als rendite fördernd angeführte Kredithebeleffekt hat jedenfalls in der Vergangenheit fast ausschließlich gegen, nicht für Eigenheimkäufer gearbeitet.

Wie passt das alles zu der allgemein anerkannten “Einsicht”, der zufolge Miete zahlen gleichbedeutend sei mit Geld zum Fenster hinauswerfen? Dass Kaufen auf lange Sicht stets rentabler sei als Mieten? Und dass nur Narren oder arme Leute mieten? Die Antwort auf diese Frage ist einfach: Die alte Einsicht ist falsch, jedenfalls bezogen auf die zurückliegenden 46 Jahre in Deutschland und bei einem ökonomisch korrekten Vergleich von Kaufen und Mieten.

Ist Deutschland in dieser Hinsicht ein negativer Ausreißer? Sind Eigenheimrenditen in anderen Ländern höher? Für das Mutterland der wissenschaftlichen Finanzökonomie, für die USA, sind einige Studien vorhanden, die die zurückliegenden rund 35 Jahre abdecken. Auch in den USA war Mieten in diesen dreieinhalb Jahrzehnten überwiegend rentabler, wenngleich der Mietervorsprung im Vergleich zu Deutschland geringer war. Ursachen könnten die in den USA gewichtigeren Steuervorteile für Eigenheimbesitzer, die höhere durchschnittliche Mietrendite und die niedrigeren Baukosten sein.

Soll das heißen, dass ein Eigenheimkauf eine finanziell unkluge Entscheidung ist? Keineswegs. Zu einen ist ein Eigenheimbesitz für die Mehrheit der Deutschen nicht nur ein wirtschaftliches Thema. Für viele Haushalte sind Lebensstilmotive wichtiger als Rendite. Hinzu kommt, dass ein kreditfinanziertes Eigenheim – anders als eine Kapitalmarktanlage – einen “positiven Zwangssparvertrag” darstellt.

Damit ist gemeint, dass der finanzierende Haushalt über 25 oder mehr Jahre gezwungen wird, diszipliniert Konsumverzicht und damit Vermögensbildung und Altersvorsorge zu betreiben. Wenn der Haushalt die monatliche Kreditrate und die von Zeit zu Zeit anfallenden – anfänglich oft unterschätzten – Instandhaltungskosten nicht kontinuierlich leistet, kann der Traum vom Eigenheim zum teuren Alptraum einer Pfändung werden. Das will bekanntlich keiner.

Ein Mieter unterliegt diesem Zwang nicht. Er steht daher in der andauernden Versuchung, seine Altersvorsorge über Jahre und Jahrzehnte immer weiter in die Zukunft zu verschieben – bis es zu spät ist. Genau das haben Finanzökonomen in empirischen Daten bestätigt gefunden: Die Sparquote von Mietern ist für ein gegebenes Einkommensniveau durchschnittlich geringer als die von Eigenheimbesitzern.

Gerd Kommer studierte BWL, Steuerrecht und Politikwissenschaft in Deutschland, den USA und Liechtenstein. Er ist in leitender Funktion im Firmenkundengeschäft eines Asset-Management-Unternehmens in London tätig. Sein Buch »Souverän investieren mit Indexfonds und ETF’s« hat den Deutschen Finanzbuchpreis 2016 gewonnen.

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